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9月一项重要政策:宅基地有新通知,或有超过

来源:金融新闻资讯 发布时间:2019-09-27 15:05
  一、重要通知
  
  9月,两部委发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。然而,这份非常重要的政策被很多人忽略掉了。
  
  其中包括七大条内容:
  
  1、切实履行部门职责
  
  2、依法落实基层政府属地责任
  
  3、严格落实“一户一宅”规定
  
  4、鼓励节约集约利用宅基地
  
  5、鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅
  
  6、依法保护农民合法权益
  
  7、做好宅基地基础工作
  
  各位若有兴趣,可以到官网查看具体内容。
  
  大家要知道,这可是关乎1亿亩以上闲置闲置土地,牵涉至少1万亿以上的土地资产,影响5.6亿农民的切身利益。土地是农民的保障,也是农村最大的资产。
  
  二、土地增值
  
  上个月,大林受好友阿海邀请,有幸去广东省茂名市山区参观他租种的100亩百香果园。他饶有兴致地与我讲解百香果的种植过程,分享收获的乐趣,还鼓动我一起种植。
  
  正所谓说者无意,听者有心。我细品了农业资产的增值逻辑。
  
  阿海租种的土地,550元/亩/年。百香果第一年亩产能有800多公斤,第二年亩产1000多公斤,第三年丰产期亩产达2000公斤以上。
  
  百香果价格相对稳定,最低收购价都能维持在2元/斤,市场行业好的时候,能涨到3-4元/斤。水果种植生意虽说赚不了大钱,但比去大城市打工强。
  
  因为水果热销,农地的租金也越来越贵,现在,阿海的百香果园租金需要550元/年/亩,100亩就是5.5万元。早期,水果种植户没挖通上山的道路前,同样的地只需100元/年/亩。如今,即使是坡度很高的山都通了路,与县道相连,小货车能上山拉水果。
  
  阿海笑称,自己种百香果是看天吃饭,能不能赚钱不一定,但村民是肯定赚钱的,因为租金不能欠,而且持续上涨。
  
  大林曾在《年轻人到底要不要贷款买房?》文章中分析过农业、制造业和服务业产值的增长速度。
  
  2008年-2018年,农业产值增加97.64%,制造业增加144.07%,服务业增加243.24%。可见经济增长会同时惠及三大产业。当然,制造业和服务业多集中在城市,城里人获得的好处多一点,农民把持农业,获得的好处少一点。
  
  本质上,城市土地和农村土地都因此增值。
  
  三、农村和城市的现实利益
  
  然而,制造业和服务业多集中在城市,城市土地获得增值的好处值显而易见,农地增值的好处却不那么明显了。
  
  2006年深圳房屋均价是9055元/平方米,2019年9月均价是54097元/平方米。
  
  城市的房价是明码标价的,自家房子值几个钱,心里有数,且能相对自由的买卖,而农民的农房就难以估价了。
  
  因为城市房子产权明晰,容易获得银行贷款,资产增值速度更快。
  
  根据上市银行披露的2018年报,六大上市银行合计新增5.13万亿贷款,其中住房贷款增加2.53万亿,占比为49.31%。其次,银行还给房地产企业贷款,六大上市银行的房地产贷款增加3700亿,占新增贷款比例为7.23%。
  
  账面上,六大行直接进入房地产的资金超过新增贷款的五成。
  
  当然,农民的农房不是毫无变现的可能。只不过,这得靠点运气。
  
  2018年12月28日,深圳市规划国土委正式通过了《南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划》。随后,网络上就传出白石洲将诞生XX个亿万富豪。
  
  据一位已经网签的村民透露,他家的拆迁面积在1200平方米,拆迁后能拿到15套回迁房。
  
  四、农村不动产确权
  
  大林相信,我们多数人都期望能有深圳市白石洲村民那样的好运,但80%以上的农民的房子都在远离城市的地方,只有20%的宅基地靠近城市,或有可能享受拆迁的好处。
  
  大部分进城的农民都远离了自己祖辈的土地,既享受不到市民的好处,又不能安心耕作。很多农民,若为了小孩读书,则需放弃农民户口的权益,自然难以抉择。
  
  所以,通知第六条,依法保护农民合法权益。
  
  要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”,不得违法收回农户合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严格控制整村撤并,规范实施程序,加强监督管理。宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
  
  现在,不少省农村土地确权登记和不动产统一登记工作都是统一进行的,农村资产确权差不多进入尾声了。这就是为了将农村资产的权益真正的锁定在农民手里,农民可以自由走天涯了。
  
  去年10月11日,国家发展改革委员会办公厅发布关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知。
  
  总的来说,就是让1亿人落户城市,特别是鼓励在城市有一定生存技能,有稳定工作的人举家落户城市。
  
  五、集约利用宅基地
  
  对于农村闲置的宅基地,我们也不能让其浪费。
  
  通知第五条,鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
  
  鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,要严格遵守合同法的规定,租赁合同的期限不得超过二十年。
  
  现在,网上大热的民宿就大利于农房。将来,农家乐和乡村旅游发展起来,农民作为房主,好处肯定不少。
  
  其中租赁合同最多20年,也在一定程度上,预防了风险。通俗的说法,一个城里人、一家企业,你不能买下宅基地,但可以租下来做生意,期限最长20年。
  
  更为重要的是第三条,严格落实“一户一宅”规定。
  
  宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅,禁止未批先建、超面积占用宅基地。
  
  “一户一宅”的名堂就大了。
  
  大林老家的政策是,必须有围墙的地才算宅基地。广东不少地方是不结婚不能分户,不能盖房子。这就让农村青年头疼了,房子都没盖,怎么结婚呢?家里有几个儿子的就更麻烦了,自家的宅基地是不够的,还得与同一村集体的其他村民购买。
  
  这样宅基地的资源总量就此圈定。
  
  六、大林的小想法
  
  总览关于宅基地的通知,大林认为,当前核心在于确定了农村宅基地属于农民、通过合理利用、盘活资产,让其更有经济效益,同时让农民手里有地,可以放心进城。
  
  在确定宅基地的权属后,在其之上的商业和金融活动将有所依托,这会催生巨大资产增值效应。